Luật sư Từ Tiến Đạt Phó Trưởng phòng Thanh tra Viện nghiên cứu pháp luật Phía Nam.
Ngày 15/12/2021, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận phối hợp với Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận tổ chức phiên tòa dân sự rút kinh nghiệm vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và “Tranh chấp về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn ông Châu Tấn V với bị đơn ông Lê Văn T.
Nội dung vụ án: Ngày 10/9/2013 giữa ông Châu Tấn V và vợ chồng ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị Thu H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 353 m2 với số tiền ghi trong hợp đồng là 30.000.000 đồng. Ngày 19/9/2013 ông Châu Tấn V đã được đăng ký biến động sang tên của ông.
Theo trình bày của nguyên đơn ông Châu Tấn V thì việc ông V nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên thông qua người môi giới, mục đích là đầu tư mua đi bán lại kiếm lời, do đó ông vẫn để gia đình ông T sinh sống trên đất. Nay ông yêu cầu ông T phải giao trả đất đã chuyển nhượng cho ông nhưng ông T không đồng ý. Vì vậy ông khởi kiện yêu cầu ông T trả lại cho ông thửa đất diện tích 353 m2.
Về phía ông Lê Văn T và bà Nguyễn Thị Thu H không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn với lý do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/9/2013 chỉ là giả tạo, các bên xác lập nhằm mục đích để làm tin cho hợp đồng vay tài sản mà ông T vay tiền của ông V với số tiền 30.000.000 đồng. Do đó ông T có yêu cầu phản tố yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên do giả tạo.
Ngày 04/02/2021, TAND huyện Hàm Thuận Bắc đưa vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và “Tranh chấp về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ra xét xử. Bản án sơ thẩm số 02/2021/DS-ST cùng ngày đã tuyên: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Châu Tấn V buộc vợ chồng ông Lê Văn T và bà Nguyễn Thị Thu H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/9/2013 và giao cho ông Châu Tấn V diện tích 353 m2 thuộc thửa đất số 71 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 753728 ngày 16/12/2008.
Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của ông Châu Tấn V đồng ý trả cho vợ chồng ông T và bà H giá trị tài sản có trên thửa đất 791 gồm: 01 căn nhà cấp 4B diện tích 105,12 m2 trị giá 245.980.800đ; 01 nhà bếp cấp 4C diện tích 5,67 m2 trị giá 9.639.000đ; nhà vệ sinh diện tích 9,2625 m2 giá trị 10.651.875đ; 02 trụ cổng trị giá 1.620.000đ; 02 cánh cửa cổng trị giá 2.308.500đ; 01 cây me trị giá 400.000đ; 02 cây nhãn trị giá 1.420.000đ, 12 cây mãng cầu trị giá 2.100.000 đồng và 01 cây đu đủ có giá 60.000đ. Tổng giá trị tài sản là 274.180.175đ.
Không đồng ý với Bản án bị đơn kháng cáo cho rằng bản án sơ thẩm tuyên xử không đúng, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của ông. Đồng thời, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận có Kháng nghị đề nghị cấp phúc thẩm tuyên sửa án sơ thẩm bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/9/2013 vô hiệu do giả tạo.
Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận là có căn cứ và kháng cáo của bị đơn là có cơ sở nên áp dụng khoản 2 Điều 308 BLTTDS tuyên xử sửa bản án dân sự sơ thẩm số 02/2021/DS-ST ngày 04/02/2021 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Thuận Bắc bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/9/2013 vô hiệu do giả tạo.
Những vấn đề cần rút kinh nghiệm:
Một là, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá thị trường vào thời điểm chuyển nhượng. Tại biên bản cuộc họp xác định giá tài sản tranh chấp ngày 22/10/2020 thể hiện giá trị thửa đất tranh chấp theo giá thị trường vào năm 2013 là 177.912.000 đồng, trong khi giá trị trên hợp đồng chuyển nhượng ngày 10/9/2013 là 30.000.000 đồng và theo lời trình bày của nguyên đơn tại phiên hòa giải là mua với giá 100.000.000 đồng.
Hai là, căn cứ theo lời trình bày của các hộ dân sinh sống gần đất tranh chấp, đều xác nhận căn nhà cấp 4B diện tích 105,12 m2 được gia đình ông T xây dựng vào năm 2000. Tại biên bản cuộc họp xác định giá tài sản tranh chấp ngày 22/10/2020 xác định trị giá căn nhà cấp 4B theo giá thị trường vào năm 2013 là 244.608.000 đồng. Nguyên đơn cho rằng chỉ mua đất không mua nhà và nguyên đơn mua đất của bị đơn thông qua môi giới, có xuống thực địa xem đất, vậy nếu bị đơn rao bán đất mà không bán nhà, trong khi giá trị nhà tại thời điểm chuyển nhượng lại cao hơn giá trị đất là không hợp lý, đồng thời căn nhà xây kiên cố không thể di dời được. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn nhưng không xem xét và nhận định vấn đề này là thiếu sót.
Ba là, bị đơn cho rằng việc bị đơn ký vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để đảm bảo cho khoản vay 30.000.000 đồng, tuy bị đơn không cung cấp được giấy vay tiền, nhưng bị đơn đã cung cấp được tên người làm chứng là ông Lê Văn T. Tại biên bản lấy lời khai ngày 24/9/2019 ông T xác nhận có giới thiệu ông V cho ông T liên hệ gặp để vay tiền, chứng tỏ giữa ông T và ông V có sự việc vay tiền của nhau. Bên cạnh đó quá trình giải quyết vụ án ông V đã đưa ra nhiều lời khai không thống nhất, cụ thể: Theo biên bản ghi lời khai ngày 28/01/2019 tại Cơ quan cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bình Thuận ông V trình bày: sau khi hoàn tất thủ tục sang tên thì ông V đưa trực tiếp 30.000.000 đồng cho ông T, không hề có việc ông V cho ông T vay tiền. Ông V trình bày mua đất của ông T qua môi giới. Tại biên bản hòa giải ngày 23/12/2020 ông V lại trình bày giá chuyển nhượng là 100.000.000 đồng, nhưng tại phiên tòa ông V lại khai nhận chuyển nhượng 200.000.000 đồng nhưng ghi trong hợp đồng là 30.000.000 đồng để trốn thuế.
Bốn là, hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện vào năm 2013, nguyên đơn không đưa ra được tài liệu chứng cứ cho việc giao nhận tiền chuyển nhượng, sau khi ký hợp đồng lại không có việc bàn giao tài sản chuyển nhượng, bị đơn vẫn sinh sống ổn định từ đó cho đến nay.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 108 Bộ luật dân sự quy định: “Việc đánh giá chứng cứ phải khách quan, toàn diện, đầy đủ và chính xác”.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu”.
Việc Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 10/9/2013 để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Châu Tấn V nhưng không xem xét, nhận định các vấn đề nêu trên là thiếu sót, đánh giá chứng cứ không khách quan, toàn diện.
Trong quá trình kiểm sát giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm đã phát hiện sai sót của cấp sơ thẩm, do đó Viện kiểm sát nhân dân tỉnh đã chủ động phối hợp cùng Tòa án nhân dân cùng cấp chọn vụ án này làm phiên tòa rút kinh nghiệm. Thông qua phiên tòa Kiểm sát viên, Kiểm tra viên đã thấy được những vấn đề liên quan, cần phải lưu ý khi kiểm sát giải quyết vụ việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để đảm bảo việc giải quyết vụ án đúng quy định của pháp luật.
