LUẬT ĐẠT ĐIỀN: Luật sư pháp luật doanh nghiệp giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn đầu tư dự án nhà ở tại TPHCM và các Tỉnh Phía Nam.

Trong việc nghiên cứu cơ chế pháp lý để đưa ra những phương án giải quyết các tranh chấp hợp đồng góp vốn là một nhu cầu bức thiết nhằm tìm ra phương án khả thi nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên khi có hành vi vi phạm hợp đồng góp vốn. Trong bài viết này, tôi xin đề xuất đến một số giải pháp tháo gỡ các bế tắc trong việc xử lý các tranh chấp của hợp đồng góp vốn khi xảy ra tình huống vi phạm tiến độ thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng

Các hình thức huy động vốn đầu tư phát triển dự án nhà ở

Nghị định Số 99/2015/NĐ-CP/ ngày 20 tháng 10 năm 2015 Điều 19, khoản 3 đã quy định các hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Theo đó: (3) Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:

a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;

c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.“

Kinh tế khó khăn khiến nhiều dự án chậm tiến độ

Tuy nhiên, thực tế đa phần các hợp đồng góp vốn hiện nay đều không ràng buộc chặt chẽ cụ thể trách nhiệm cũng như chế tài đối với trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng góp vốn (như cơ chế bồi thường thiệt hại, cơ chế xử lý do chậm tiến độ…), hệ quả là quyền lợi của bên không vi phạm không được bảo vệ hiệu quả do thiếu quy định chi tiết để xử lý vi phạm khi không thực hiện đúng cam kết theo hợp đồng.

Hiện nay, tình hình khó khăn chung của thị trường BĐS dẫn đến việc có rất nhiều chủ dự án chậm trễ việc bàn giao nhà ở so với tiến độ đã cam kết ban đầu hay phải ngưng hẳn việc thi công xây dựng hoặc nhà đầu tư không tuân thủ tiến độ góp vốn đầu tư như cam kết. Mặc dù chịu thiệt hại, thậm chí có nguy cơ mất vốn đầu tư (đối với trường hợp bên bị vi phạm là nhà đầu tư) hoặc ảnh hưởng đến hoạt động của dự án (đối với trường hợp bên bị vi phạm là chủ dự án), nhưng các bên dường như vẫn chưa có biện pháp hiệu quả nào để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình cũng như giải quyết các tranh chấp sao cho mang lại giải pháp tốt nhất cho các bên.

Hầu hết các tranh chấp dạng này đều rơi vào bế tắc do không có cơ chế xử lý được rốt ráo các tình huống hay yêu cầu giải quyết tranh chấp (ví dụ: đòi giao nhà nhưng dự án không có khả năng triển khai tiếp hay chậm tiến độ, hoặc phương án xử lý khoản tiền góp vốn đã nộp để chuyển giao hợp đồng góp vốn cho bên khác…).

Chính vì vậy, việc nghiên cứu cơ chế pháp lý để giải quyết các tranh chấp trong các hợp đồng góp vốn là một nhu cầu bức thiết nhằm nghiên cứu phương án khả thi nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên khi có hành vi vi phạm hợp đồng góp vốn. Trong hạn hữu của bài viết này, chỉ xin đề xuất đến một số giải pháp tháo gỡ các bế tắc trong việc xử lý các tranh chấp của hợp đồng góp vốn khi xảy ra tình huống vi phạm tiến độ thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng nhằm đưa ra giải pháp tốt nhất cho các quyền và nghĩa vụ tồn đọng của các bên trong hợp đồng góp vốn để đầu tư phát triển dự án nhà ở tại Việt Nam.

Các phương án pháp lý tháo gỡ bế tắc khi tranh chấp

Giải pháp đầu tiên và tốt nhất cho cả chủ dự án và nhà đầu tư là cùng thương lượng với nhau để điều đình lại hợp đồng góp vốn  hay hợp đồng đầu tư theo hướng bảo đảm lợi ích cho cả hai bên. Đây không chỉ là giải pháp hay nhất không cần thông qua các cơ quan tố tụng để giải quyết tranh chấp, giúp các bên tiết kiệm được thời gian và chi phí, mà còn thể hiện sự thấu hiểu và cảm thông giữa các bên trong việc cùng xem xét và giải quyết các vấn đề phát sinh một cách khôn ngoan nhất.

Tuy nhiên, thực tế tại Việt Nam, hầu hết các tranh chấp dạng này đều khó có khả năng giải quyết thông qua thương lượng do nhiều lý do, trong đó, có không ít trường hợp bên bị vi phạm cố tình lấn lướt quyền lợi của bên kia trong quá trình thương lượng, hoặc cũng có trường hợp bên vi phạm cố tình không xem xét và giải quyết tranh chấp một cách thỏa đáng bởi nhiều lý do mà ai cũng hiểu là không thiện chí hay cố tình làm ăn theo kiểu gặp khó khăn nên “bỏ của chạy lấy người”. Sự thiếu thiện chí trong thương lượng giải quyết tranh chấp không những đẩy tranh chấp này phải giải quyết bằng thủ tục tố tụng pháp luật, mà còn là nguyên nhân gây ra bức xúc và mất lòng tin trong việc hợp tác đầu tư.

Dưới góc độ chủ dự án là bên bị vi phạm thì tình huống vi phạm tiến độ góp vốn tương đối dễ giải quyết do chủ dự án vẫn có quyền thương lượng với nhà đầu tư để hoàn trả tiền góp vốn để tiếp tục hợp tác với nhà đầu tư khác. Vấn đề chủ yếu trong tình huống này là chủ dự án và nhà đầu tư phải thống nhất được với nhau về cách thức tính toán số tiền góp vốn được hoàn trả (sau khi có tính toán đến các yếu tố bù đắp thiệt hại cho chủ dự án). Tuy nhiên, vụ việc sẽ trở nên phức tạp khi hợp đồng góp vốn không có quy định chi tiết về quyền của chủ dự án được xử lý đối với tình huống vi phạm tiến độ góp vốn của nhà đầu tư. Khi đó, vụ việc có thể bị kéo dài khi tiến hành thủ tục tố tụng và chủ dự án cũng bị ảnh hưởng đến tiến độ khai thác kinh doanh dự án. Do vậy, rất cần thiết phải quy định cụ thể cách thức xử lý tình huống này sẽ có lợi cho cả hai bên khi phát sinh hành vi vi phạm.

Hầu hết các tranh chấp về việc chậm tiến độ đều rơi vào bế tắc

Trong trường hợp nhà đầu tư là bên bị vi phạm, nếu các bên không thể thương lượng được, nhà đầu tư có thể tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình hoặc đề nghị chấm dứt hợp đồng góp vốn. Khi đó, thông qua phán quyết của tòa án, nhà đầu tư được quyền yêu cầu chủ dự án phải bồi thường thiệt hại và tiếp tục thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà; hoặc yêu cầu chủ dự án hoàn trả lại tiền góp vốn và bồi thường thiệt hại theo quy định. Tuy nhiên, thực tế không phải trường hợp nào nhà đầu tư cũng có thể nhanh chóng thu hồi lại tiền góp vốn đầu tư hoặc nhận bàn giao nhà cho dù đã thắng kiện tại tòa án, do nhiều nguyên nhân, như thủ tục thi hành án kéo dài hoặc chủ dự án không còn khả năng thực hiện việc thi hành án, cũng có trường hợp chủ dự án vẫn còn khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng cố tình không hợp tác hoặc chây ỳ bất chấp luật pháp.

Trong trường hợp này, đa số nhà đầu tư chỉ còn cách tự mình hoặc nhờ cơ quan truyền thông hỗ trợ mình phanh phui cách thức làm ăn chụp giựt, lừa dối… hoặc phải bấm bụng theo đuổi việc thi hành án mà không phải ai cũng đủ hiểu biết và thời gian để theo đuổi.. hoặc đành phải ngậm ngùi nhìn vụ việc bế tắc tự an ủi như là một khoản đầu tư sai lầm của mình. Tuy nhiên, về góc độ pháp lý, trong một số trường hợp, nhà đầu tư cũng có thể xem xét và tiến hành việc yêu cầu áp dụng thủ tục phá sản đối với chủ dự án để thu hồi lại vốn góp đầu tư.

Về lý thuyết, việc yêu cầu áp dụng thủ tục phá sản là một trong những biện pháp hiệu quả để thu hồi lại vốn góp đầu tư khi chủ dự án cố tình chậm trễ việc tiến hành dự án hoặc không trả lại vốn góp cho nhà đầu tư, tuy vậy, do pháp luật phá sản của nước ta hiện nay còn chưa thật rõ ràng và việc xác lập tư cách chủ thể bị phá sản đối với chủ dự án không là đương nhiên, nên trước khi nhà đầu tư muốn nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với chủ dự án thì phải chứng minh được tư cách chủ nợ của mình, đồng thời, chứng minh được chủ dự án đang rơi vào điều kiện để mở thủ tục phá sản theo quy định.

Do vậy, việc khởi kiện và yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với chủ dự án như đề cập ở trên, về mặt pháp lý cũng là một trong các giải pháp có khả năng thu hồi lại một phần tài sản góp vốn cho nhà đầu tư, tuy nhiên, giải pháp này đòi hỏi phải được tiến hành các thủ tục pháp lý cần thiết bởi đơn vị am hiểu về luật pháp để hạn chế những bất lợi không cần thiết cho nhà đầu tư trong quá trình triển khai thủ tục yêu cầu phá sản. Đồng thời, việc khởi kiện và yêu cầu mở thủ tục phá sản cũng sẽ mất rất nhiều thời gian, thông thường có thể kéo dài nhiều năm, và khả năng thu hồi lại toàn bộ số vốn đã góp của nhà đầu tư cũng không cao do chủ dự án cũng sẽ đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ đối với các chủ nợ khác (nếu có) khi tiến hành thủ tục phá sản, chưa kể các chi phí phát sinh trong quá trình tố tụng như phí luật sư, phí tòa án, trượt giá… Do vậy, giải pháp thu hồi vốn góp đầu tư thông qua việc khởi kiện và yêu cầu mở thủ tục phá sản mặc dù khả thi để giải quyết bế tắc trong tranh chấp, nhưng lại có khả năng gây thiệt hại cho cả chủ dự án và nhà đầu tư.

Người xưa thường nói “vô phúc đáo tụng đình”, nên thiết nghĩ, để giảm thiểu thiệt hại cho cả hai bên, chủ dự án và nhà đầu tư nên cân nhắc và cố gắng hợp tác với nhau để giải quyết các tranh chấp thông qua thương lượng hòa giải để cùng tháo gỡ khó khăn chung, đặc biệt là cùng chấp nhận các giải pháp dung hòa nhằm chia sẻ thiệt hại cho cả hai bên trong tình hình khó khăn của thị trường.

Đứng dưới góc độ của người viết, cũng hoàn toàn không mong muốn các bên phải đưa tranh chấp ra giải quyết tại tòa án, mà mong muốn các nhà làm luật sớm có quy định về các nội dung cơ bản của hợp đồng góp vốn cần phải có để đảm bảo công bằng cho các bên tham gia, tạo căn cứ pháp lý để áp dụng trong trường hợp phát sinh tranh chấp hợp đồng.

Việc các bên giao kết một hợp đồng góp vốn có nội dung chặt chẽ và minh bạch cũng đồng thời góp phần tạo cơ chế giải quyết dứt điểm các tranh chấp một cách rõ ràng và công bằng giữa các bên, tránh trường hợp khiếu kiện kéo dài cho hệ thống tòa án, gây hậu quả không đáng có cho sự phát triển của dự án. Trong mọi trường hợp, hãy luôn là “nhà đầu tư thông minh” để lựa chọn đối tác và đạt được các điều kiện hợp tác một cách tốt nhất có thể phù hợp với quy định pháp luật.

Mọi tư vấn xin liên hệ : 0966 456 678 – 0567.50.1111 Luật sư Từ Tiến Đạt ; Web:nghiencuuphapluat.vn;tapchiphaply.vn

Luật Đạt Điền với đội ngũ Luật sư Miền Nam giỏi uy tín tận tâm, chân thật  chuyên nghiệp và đặc biệt luôn tự tin là Luật sư giỏi uy tín Miền Nam có  bề dày kinh nghiệm trên 22 năm chuyên về thủ tục đất đai  ; Luật sư phapluatdoanhnghiep.com.vn   đã giải quyết và nhận được sự hài lòng của 10 nghìn khách hàng tại TPHCM và Các Tỉnh Miền Tây, Đông Nam Bộ. Luật sư Từ Tiến Đạt hiện kiêm nhiệm Phó Trưởng phòng Thanh Tra – Viện nghiên cứu pháp luật Phía Nam (Nguyên Phóng viên Báo Pháp Luật, Báo Công an),  Phóng viên Tạp chí Luật sư, Phó Tổng Biên Tập Tạp Chí Pháp luật và Doanh Nghiệp  quê quán Vĩnh Long đã tốt nghiệp Đại học Luật TPHCM hệ chính quy năm 2002  đến nay là chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực nhà đất  trên 22 năm kinh nghiệm chuyên sâu về tranh chấp nhà đất với mong muốn bảo vệ và phục vụ doanh nghiệp Việt Nam.