Các đối tượng cho vay thường nhắm đến là những cá nhân có nhu cầu về tài tính cấp thiết nhưng còn thiếu hiểu biết về pháp luật, việc xác định hợp đồng giả tạo là rất khó khăn trên phương diện lý luận cũng như thực tiễn giải quyết. Đặc biệt trong hoạt động vay tài sản thông thường bên vay không có giấy tờ nên việc chứng minh là rất phức tạp và khó khăn, có vụ việc người vay đã trả tiền lãi và một phần nợ gốc nhưng không có giấy biên nhận trả nợ để làm căn cứ chứng minh đó là giao dịch vay tài sản mà không phải là mua bán tài sản. Có trường hợp các bên đã thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với hoạt động mua bán tài sản, thể hiện có sự đồng thuận trong việc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản nên càng khó khăn cho quá trình giải quyết các loại vụ việc này. Để có cách nhìn tổng quan, tác giả xin chia sẻ các tiếp cận những diện dấu hiệu đặc trương hợp đồng giả tạo như sau:

Trên phương diện đặc điểm: Thì “Hợp đồng giả tạo” thực chất là một loại hợp đồng mà các bên thực hiện để nhằm mục đích che giấu đi một quan hện dân dự khác và thông qua hợp đồng đó để chiếm đoạt tài sản khi có sự vi phạm về nghĩa vụ của hợp đồng, hay các nhận diện khác có thể thấy hợp đồng giả cách theo nghĩa là giao dịch mua bán tài sản để nhằm che dấu giao dịch vay tài sản. Đó thực chất là giao dịch giả tạo, vì giao dịch này mà ý chí được biểu đạt ra ngoài khác với ý chí đích thực và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của giao dịch dân sự được xác lập. Thực tiễn đã cho thấy, các giao dịch dân sự về vay tài sản nhưng ngoài việc phải chịu lãi suất cao thì người đi vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà) với giá chuyển nhượng (mua, bán) thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế.

Trên phương diện bản chất: Thì hợp đồng giả tạo là hoạt động vay tài sản thông qua việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền bất động sản hoặc động sản (giao dịch mua bán tài sản nhằm che dấu giao dịch vay tài sản) mà mục đích theo người cho vay là để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ nhưng thực chất là chiếm đoạt tài sản khi bên vay không thanh toán được khoản vay hoặc vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng, thông quá sự thiếu hiểu biết của người vay, người cho vay sẽ đề nghị ký hợp đồng chuyển nhượng quyền tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả khoản vay. Những hợp đồng này đa số là hợp đồng chuyển nhượng giả tạo nhằm che đậy giao dịch vay mượn tài sản. Trong đó, thông thường sẽ có điều kiện nếu người vay tiền vi phạm thỏa thuận về thời gian trả lãi, trả nợ gốc thì mặc định tài sản này được chuyển dịch sang tên người cho vay. Ban đầu người đi vay không có ý định này, hoặc không đọc kỹ và không am hiểu pháp luật nên cũng không thể lường trước hậu quả sau sẽ xảy ra nên vẫn thực hiện việc ký hợp đồng giả cách.

Để đảm bảo khoản vay hai bên sẽ lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng tài sản có công chứng, chứng thực để làm tin, thông thường trong hợp đồng này giá chuyển nhượng sẽ rất thấp so với giá thực tế của tài sản. Nếu xét về thủ tục mua bán tài sản thông thường sẽ quy định cụ thể thời gian giao dịch, thời điểm bàn giao tài sản, thời điểm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thanh toán khoản vay từ người bán qua người mua,…Tuy nhiên, trong giao dịch mua bán này người bán khi thiết lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng vẫn được sở hữu tài sản đến hết thời hạn vay. Khi người vay hết khả năng thanh toán hoặc trì trệ trong việc trả lãi suất thì người cho vay lập tức “xiết nợ” bằng cách chiếm ngang tài sản nhằm đảm bảo cho khoản vay dựa trên cơ sở hợp đồng giả cách trước đó.

Trên phương diện về tính mục đích: việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản là đảm bảo bên vay thực hiện hợp đồng vay. Đây là giao dịch giả tạo mà bên cho vay thường sử dụng khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thanh toán tiền vay gốc và lãi không đúng hạn, thì bên cho vay yêu cầu bên vay phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Thậm chí, bên cho vay còn thực hiện thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản vốn đang thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của bên vay. Như vậy, trong trường hợp này, tồn tại 02 giao dịch, đó là hợp đồng vay tài sản và hợp đồng mua bán tài sản. Thực trạng diễn ra khá phổ biến là trước khi kiện ra Tòa án biết bên vay khó có khả năng thanh toán nợ gốc và lãi, nên bên cho vay không kiện vay tài sản. Dựa trên cơ sở hợp đồng mua bán tài sản, giấy chứng nhận nhà đất đã được sang tên, bên cho vay kiện bên vay yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán tài sản hoặc đòi tài sản là nhà đất. Các Thẩm phán thường gặp khó khăn khi giải quyết các vụ án này bởi không dễ dàng nhận biết giao dịch nào là thật, giao dịch nào là giả, đòi hỏi sự thận trọng, kĩ năng kinh nghiệm chuyên sâu và việc thu thập, đánh giá chứng cứ toàn diện, đầy đủ.

Trên phương diện pháp luật dân sự: Theo Điều 124 BLDS (BLDS) 2015 quy định: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Quy định này vẫn kế thừa Điều 129 BLDS 2005 nhưng bổ sung thêm cụm từ “hoặc luật khác có liên quan” để nhằm làm rõ yêu cầu tham chiếu các đạo luật khác khi đánh giá hiệu lực của giao dịch được che giấu bởi giao dịch dân sự khác đã được xác lập một cách giả tạo. Như vậy, có thể hiểu, giao dịch giả tạo là giao dịch mà ý chí được biểu đạt ra ngoài khác với ý chí đích thực và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của giao dịch dân sự được xác lập. Thực tiễn công tác đã cho thấy, các giao dịch dân sự về vay tài sản phát triển nhưng ngoài việc phải chịu lãi suất cao thì người đi vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà) với giá chuyển nhượng (mua, bán) thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế.

Trên phương diện đánh giá chứng cứ: Để đánh giá giao dịch nào là hợp pháp, giao dịch nào là giả tạo, thì phải đánh giá chủ thể tham gia giao dịch đó có hoàn toàn tự nguyện hay không? Để giải quyết hợp đồng giả tạo theo quy định tại Điều 129 BLDS 2005, Điều 124 BLDS 2015 thì cần phải làm rõ yếu tố khách quan của nó là luôn tồn tại hai hợp đồng trong đó một hợp đồng bề ngoài và một hợp đồng bị che giấu. Vậy các bên có sự đồng thuận trong việc ký kết, xác lập giao dịch hay không? Xét hợp đồng mua bán tài sản thấy rằng: Bản chất các bên mong muốn thực hiện giao dịch cho vay và đảm bảo cho hợp đồng vay được thực hiện nhưng vẫn ký hợp đồng mua bán tài sản. Như vậy, việc thể hiện ý chí ra bên ngoài không thực hiện đúng theo ý chí (có sự khác nhau giữa ý chí và bày tỏ ý chí) đối với hợp đồng mua bán tài sản, có nghĩa là có sự không thống nhất giữa ý chí của bên bán (mục đích vay tiền, đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ vay tiền) và thực hiện ý chí của bên bán (ký kết hợp đồng bán nhà) và đối với bên cho vay (tức là bên mua) tại thời điểm ký kết mong muốn mua tài sản không rõ ràng (nếu thực hiện việc mua bán sẽ rất có lợi) mà mục đích ký kết hợp đồng mua bán để đảm bảo cho hoạt động vay tiền.

Như vậy, giữa ý chí và bày tỏ ý chí của các bên trong trường hợp này là không thống nhất. Để có căn cứ đánh gia cần thu thập các giấy biên nhận tiền, các file tài liệu ghi âm (nếu có), lời khai của bên vay, bên cho vay, lời khai của người làm chứng về các khoản tiền gốc và lãi, các khoản lãi đã trả, lãi phải trả có phù hợp với lãi suất vay theo trình bày của bên vay hay không? Thu thập tài liệu chứng cứ thể hiện các bên có thoả thuận về phương thức, thời hạn giao nhận nhà sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng mà các bên đã nêu tại hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cũng như hồ sơ xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trong đó có các thủ tục quy định của pháp luật phải do bên chuyển nhượng thực hiện thì người chuyển nhượng đã thực hiện như thế nào để đánh giá ý chí tự nguyện của người tham gia giao dịch này. Xem xét và thẩm định, định giá tài sản tại thời điểm các bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì giá thị trường có phù hợp với thoả thuận mua bán của các bên ghi tại giấy biên nhận tiền hay các hợp đồng mua bán hay không? Đánh giá lời khai của bên mua (tức bên cho vay) về việc họ đã xem xét nhà đất cũng như đặc điểm hiện trạng nhà đất được nêu tại các hợp đồng công chứng có phù hợp hay không? Trong trường hợp các tài sản trên đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, hoặc đã có sự thay đổi tài sản trên đất so với giấy chứng nhận được cấp thì ngoài việc yêu cầu đương sự trình bày về đặc điểm hiện trạng tài sản mà họ cho rằng họ đã mua thì phải xem xét trước đó các bên có lập các văn bản, giấy tờ nào khác về thoả thuận mua bán không?…là những vấn đề cần quan tâm trong quá trình xem xét, đánh giá xác định tính có căn cứ từ hợp đồng giả cách./.