Hợp đồng giả cách là loại hợp đồng giả tạo hiện diễn ra với mọi lĩnh vực. Đặc trưng của hợp đồng giả cách là tạo ra giao dịch nhằm tre giấu giao dịch thật, mục đích là chiếm đoạt tài sản. Lĩnh vực vay tiền ký hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là phần của sự bất hợp lý giữa giá trị thật và giá trị hợp đồng cùng với các chứng cứ khác để cho rằng đây là hợp đồng giả cách và tuyên vô hiệu. Hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo.
Tư vấn Hợp đồng giả cách bị tuyên vô hiệu
1. Hợp đồng giả cách là gì?
Hợp đồng giả cách là hợp đồng giả tạo mà các bên thực hiện nhằm mục đích che giấu đi một hợp đồng khác và thông qua hợp đồng đó để chuộc lợi, chiếm đoạt tài sản khi có sự vi phạm nghĩa vụ về hợp đồng.
Tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo được quy định như sau:
“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.”
2. Đặc điểm của hợp đồng giả cách
Dấu hiệu cơ bản của hợp đồng giả cách như sau:
+ Việc mua bán, chuyển nhượng tài sản đều hợp pháp và được cơ quan nhà nước chứng nhận (tre giấu một giao dịch khác) nhằm lấy được sự tin tưởng của các bên tham gia hợp đồng. Giá chuyển nhượng luôn thấp hơn giá trên thị trường vào thời điểm chuyển nhượng.
+ Hai bên giao dịch mua bán sẽ không quy định cụ thể thời gian giao dịch, thời điểm bàn giao tài sản từ người bán qua người mua mà thời điểm giao dịch sẽ được bảo đảm đến hết thời hạn cho vay. Nếu người vay hết khả năng thanh toán hoặc trì trệ trong việc trả lãi suất thì người cho vay sẽ chiếm đoạt tài sản của người vay.
3. Các trường hợp dễ bị rơi vào bẫy hợp đồng giả cách
– Người cầm cố, thế chấp tài sản để vay vốn đầu tư kinh doanh:
Tại trường hợp này, các đối tượng thường đưa ra các dự án ma hấp dẫn nhằm mục đích lôi kéo các nhà đầu tư. Thay vì kí hợp đồng đầu tư thì chúng lại khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư bằng hình việc cầm cố tài sản qua các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
– Vay vốn từ những nguồn không chính thống như xã hội đen, tổ chức tín dụng bất hợp pháp, vay tiền lấy liền, lãi suất cao:
Lợi dụng tình trạng cần tiền gấp của người vay, bên cho vay thường yêu cầu bảo đảm khoản vay bằng việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có chữ kí và công chứng với giá trị lớn hơn so với tài sản cho vay. Một khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hay nghĩa vụ trả tiền lãi thì người đi vay có thể bị mất tài sản của mình.
– Quá cả tin, bị những người quen rắp tâm lừa gạt.
4. Ví dụ về vụ án giải quyết tranh chấp hợp đồng giả cách
Sau đây là một nội dung trên báo Pháp luật online được Tòa án tuyên vô hiêu như sau:
Nguyên đơn: Chỉ là hợp đồng giả cách
Theo đơn kiện của ông Cường và bà Nga, do khó khăn về tài chính nên cả hai có vay tiền của bà H. (quận 2, TP.HCM). Sau đó, bà H. đòi nợ nhưng bà Nga chưa có tiền trả nên nhiều lần gọi điện thoại đe dọa, đòi thuê giang hồ “xử”.
Biết vợ chồng ông Cường có một căn nhà ở quận Hải Châu (Đà Nẵng) nên bà H. yêu cầu ông Cường ủy quyền cho bà Nga vay tiền trả nợ. Ông Cường không đồng ý vì ngôi nhà này đang cho thuê với thời hạn 20 năm và hiện phía thuê nhà đã thế chấp ngôi nhà trên để vay 7 tỉ đồng tại Ngân hàng A.
Theo đơn kiện, do bị bà H. đe dọa nên ông Cường phải chấp nhận. Hai bên thỏa thuận bà H. sẽ lo trả 7 tỉ đồng cho Ngân hàng A để lấy giấy tờ nhà đất của căn nhà nói trên ra, sau đó mang giấy tờ thế chấp tại Ngân hàng B để vay số tiền lớn hơn (7 tỉ đồng + số tiền bà Nga nợ bà H.). Lấy lý do giấy tờ nhà phải đứng tên bà H. thì Ngân hàng B mới cho vay nên hai bên thỏa thuận lập hợp đồng mua bán căn nhà nói trên với hình thức tượng trưng, giá trị ghi trên đó là 7 tỉ đồng. Sau khi bà Nga trả hết nợ sẽ hủy hợp đồng này và tài sản trên vẫn là của vợ chồng ông Cường. Nghe theo, vợ chồng ông Cường giao toàn bộ giấy tờ để bà H. lo liệu.
Vẫn theo lời trình bày nguyên đơn, khi có giấy tờ nhà và hợp đồng mua bán, bà H. đã làm thủ tục sang tên mình trên giấy tờ nhà nhưng không thực hiện vay số tiền như đã hứa mà chỉ vay đúng 7 tỉ đồng để trả cho Ngân hàng A. Tiếp đó, tháng 10-2014, bà H. tiếp tục bán căn nhà này cho bên thứ ba (ngụ Đà Nẵng) với giá 16 tỉ đồng.
Vợ chồng ông Cường khởi kiện vì cho rằng giao dịch với bà H. chỉ là hợp đồng giả cách nhằm giải quyết khoản nợ giữa hai bên chứ thực tế không hề có chuyện mua bán.
Bị đơn: Không uy hiếp, đe dọa
Tại phiên tòa, phía bị đơn cho rằng hợp đồng mua bán với bà Nga là hoàn toàn tự nguyện, đúng quy định của pháp luật về điều kiện và hình thức chuyển nhượng, không hề có việc uy hiếp, đe dọa, cưỡng ép nguyên đơn ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất.
Theo phía bị đơn, ngọn nguồn của giao dịch xuất phát từ việc bà Nga nói với bà H. nhã ý muốn bán căn nhà và đất nêu trên để lấy tiền trả nợ ngân hàng và lấy vốn làm ăn. Do mối quan hệ trước, bà H. muốn giúp bà Nga nên mới bàn với chồng đồng ý mua giúp vợ chồng bà Nga. Sau đó, hai bên đã thương lượng giá cả, sau khi chuẩn bị đủ tiền bà H. đã liên hệ với bà Nga để hai bên làm thủ tục chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng sau đó đã được thực hiện đúng quy định của pháp luật, bà Nga đã ký nhận đủ tiền chuyển nhượng.
Do điều kiện ở xa, khó khăn trong việc quản lý và cần vốn làm ăn nên bị đơn đã chuyển nhượng cho người khác và chuyển nhượng lần này thực hiện đúng quy định của pháp luật, có chứng thực của phòng công chứng. Từ đó, phía bị đơn yêu cầu tòa bác đơn kiện của nguyên đơn.
Tòa: Hợp đồng giả cách nên vô hiệu
Xử sơ thẩm, TAND TP Đà Nẵng cho rằng bà H. đã xác nhận việc cho bà Nga vay tiền, sau đó có đến nhà bà Nga để nói chuyện và giữa hai bên có dẫn đến lớn tiếng. Như vậy, việc lập thủ tục ủy quyền cũng như chuyển nhượng nhà đất của vợ chồng ông Cường trong tình trạng bị áp lực bởi chủ nợ là có.
Về trình tự thủ tục chuyển nhượng nhà đất, tòa cho rằng nếu ngay tình thì trong giao dịch không thể bỏ qua các giai đoạn thỏa thuận giữa các bên như xem nhà, thỏa thuận về giá cả, đặt cọc. Nhưng ở đây việc thực hiện hợp đồng diễn ra rất đơn giản. Cụ thể, ngày 17-2-2014, tại Ngân hàng A, bà H. giao cho bà Nga 7 tỉ đồng để giải chấp khoản nợ. Sau đó, hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đúng với số tiền 7 tỉ đồng. Tiếp đó, bà H. cũng thế chấp vay tại Ngân hàng B để thu hồi lại đúng số tiền 7 tỉ đồng đã giao cho bà Nga giải chấp.
Tòa nhận thấy theo hợp đồng thỏa thuận, giá ngôi nhà là 7 tỉ đồng. Nhưng theo định giá của cơ quan chuyên môn thì nhà và đất tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng có giá lên đến 28 tỉ đồng. Như vậy giá trị thật và giá trị hợp đồng có sự chênh lệch quá lớn. Hơn nữa, chỉ tám tháng sau, bà H. lại bán ngôi nhà với giá cao hơn gấp đôi (16 tỉ đồng) là điều không thể xảy ra trong thực tế.
Từ những phân tích trên, tòa cho rằng hợp đồng giữa bà Nga và bà H. chỉ là hợp đồng giả cách nhằm đảm bảo cho việc thanh toán các khoản nợ giữa hai bên, không dựa trên cơ sở tự nguyện của chủ sở hữu tài sản. Vì vậy, tòa tuyên hủy hợp đồng giữa bà Nga và bà H. Do hợp đồng này vô hiệu dẫn đến hợp đồng kế tiếp giữa bà H. với người thứ ba cũng là vô hiệu. Tòa buộc vợ chồng ông Cường trả bà H. 7 tỉ đồng, bà H. trả lại cho người mua thứ ba 16 tỉ đồng.
5. Hệ quả của việc ký hợp đồng giả cách
Hầu như không thể xử lý hình sự các đối tượng cho vay được, vì tất cả các hợp đồng đều qua công chứng hợp pháp. Người vay đã ký và không thể hiểu hết hết hậu quả của giao dịch. Sau khi bị thiệt hại mới làm đơn kiện, quá trình kiện tụng kéo dài gây tốn kém cũng như mệt mỏi, số tiền vay phải trả lãi ngày càng lớn. Có thể đòi lại được tài sản đảm bảo, nhưng cũng phải bán tài sản để trả nợ.
6. Cách để tránh rơi vào bẫy ký hợp đồng giả cách
Để tránh rơi vào tình trạng hợp đồng giả cách, mục đích là chiếm đoạt tài sản, người dân cần tìm hiểu và nhờ luật sư người hiểu biết hơn về pháp luật trước khi đặt bút ký. Khi ký hợp đồng phải đọc ký hợp đồng và không ký giấy tờ chuyển nhượng đất đai.
Cần tránh các địa điểm, đối tượng cho vay nặng lãi, lựa chọn những nơi cho vay tiền uy tín để giảm thiểu tình trạng hợp đồng giả cách và cận trọng trước khi thực hiện ký kết hợp đồng vay tiền nào đó.
Đồng thời để đảm bảo cho quyền lợi của người đi vay và tránh rắc rối cho các bên về sau thì các chủ thể tham gia vào giao dịch này cần ghi rõ trong hợp đồng về số tiền vay, tài sản thế chấp, thỏa thuận thời hạn thanh toán, việc giải quyết tài sản khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng.
Luật sư tham gia tư vấn, giải quyết tranh chấp đồng giả cách bảo vệ quyền lợi cho các bên:
