Thuê lại đất có được chuyển nhượng và bán tài sản trên đất hay không

Kính gửi Văn phòng  Luật Đạt Điền  Tôi có câu hỏi này kính mong Quý công ty giải đáp giúp tôi.

Công ty Vạn Phát  thuê đất của nhà nước với thời hạn 50 năm, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Công ty của tôi thuê lại đất của công ty Vạn Phát  với thời hạn 50 năm, Hợp đồng thuê đất thỏa thuận trả tiền hàng năm, nhưng thanh toán là 5 năm 1 lần. Công ty tôi đã thuê được 9 năm và trả tiền thuê đất 10 năm. Tài sản trên đất tính đến cuối năm 2019 gồm: Một nhà máy sản xuất đồ gỗ và một khu văn phòng 2 tầng. Đến thời điểm hiện tại, tôi không có nhu cầu sản xuất và muốn nhượng bán nhà máy và khu văn phòng cho công ty khác. Tuy nhiên khi tôi đặt vấn đề bán tài sản trên đất kèm theo quyền sử dụng đất thuê thì công ty Vạn Phát  không đồng ý và đưa ra hai lí do:

Một là: Công ty của tôi thuê đất trả tiền hàng năm nên tôi không được bán tài sản và thuê đất.

Hai là: Trong hợp đồng thuê đất có thỏa thuận công ty của tôi chỉ được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng tài sản trên đất thuê khi có sự đồng ý của công ty Vạn Phát . Do vậy nếu công ty Vạn Phát  không đồng ý thì tôi không thực hiện được việc bán tài sản trên đất.

Quý công ty cho tôi hỏi: Theo quy định của pháp luật tôi có được quyền chuyển nhượng khu đất thuê và bán nhà máy cùng khu văn phòng trên hay không?

Xin cám ơn!

Trả lời (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Thứ nhất: Cần phải xác định rõ đối với đất thuê trả tiền hàng năm, công ty Vạn Phát  có được quyền cho công ty bạn thuê lại quyền sử dụng đất hay không? Căn cứ theo Điểm đ, khoản 1, Điều 175 Luật Đất đai 2013 quy định : “ Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.” Trong trường hợp công ty Vạn Phát  không thuộc trường hợp trên và vẫn cho công ty bạn thuê lại đất, hợp đồng thuê lại đất giữa hai công ty được xác định là hợp đồng vô hiệu. Việc xử lý tài sản trên đất sẽ căn cứ vào mức độ lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng vô hiệu để bời thường thiệt hại và xác định rủi ro.

Thứ hai: Nếu thuộc trường hợp được phép cho thuê lại đất theo quy định tại Điểm đ, khoản 1, Điều 175 Luật Đất đai 2013, thì sẽ xem xét đến quyền của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm và thỏa thuận trong hợp đồng giữa hai công ty.

Theo quy định tại Điểm c, khoản 1, Điều 175 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau: “Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;”

Như vậy,  theo quy định của pháp luật, đối với đất thuê trả tiền hàng năm, công ty bạn vẫn có quyền bán tài sản trên đất. Tuy nhiên trong hợp đồng thuê đất đã có thỏa thuận của ty của bạn chỉ được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng tài sản trên đất khi có sự đồng ý của công ty Vạn Phát . Do vậy sẽ có hai cách hiểu trong trường hợp công ty Vạn Phát  không cho phép công ty bạn được bán tài sản gắn với đất thuê.

Cách hiểu thứ nhất: Thỏa thuận giữa hai công ty về việc công ty bạn không được phép bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm vi phạm quy định tại Điểm c, khoản 1, Điều 175 Luật Đất đai 2013, vi phạm quy định của pháp luật dân sự về quyền của chủ sở hữu đối với tài sản của mình (bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt). Do vậy, công ty bạn vẫn có quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê.

Cách hiểu thứ hai: Công ty bạn không được quyền bán tài sản gắn liền với đất thuê vì theo quy định tại Điều 3 Bộ Luật dân sự 2015  “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”. Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, thì thỏa thuận trên không vi phạm điều cấm của pháp luật, được xác lập trên sự tự nguyện và bình đẳng giữa hai công ty, do vậy, công ty bạn sẽ không được quyền chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê.

Theo quan điểm của chúng tôi, cần phải nghiên cứu, đánh giá lại hợp đồng một cách toàn diện. Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Vạn Phát có ghi nhận tài sản trên đất của bạn thì bạn có thể vận dụng cách hiểu thứ hai như chúng tôi đã tư vấn. Căn cứ theo Điểm c, khoản 1, Điều 175 Luật Đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 163 Bộ Luật dân sự 2015 quy định: “Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.”