Trong giai đoạn nền kinh tế- xã hội đang phát triển mạnh như hiện nay, ngày càng có nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam. Để thực hiện đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài có thể thông qua các hình thức đầu tư như thành lập tổ chức kinh tế, góp vốn mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế… Đồng thời với đó là nhu cầu về mua, thuê, thuê mua nhà ở để làm văn phòng cao. Luật Đạt Điền  là một đơn vị tư vấn đầu tư, trong thời gian qua nhận được rất nhiều câu hỏi có liên quan đến nội dung: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua nhà ở làm văn phòng không và các căn cứ pháp lý hiện hành để các doanh nghiệp tham khảo. Luật Đạt Điền  xin được tư vấn qua bài viết dưới đây.

I. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Hiện nay pháp luật không đưa ra định nghĩa cụ thể của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà chỉ đưa ra định nghĩa tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Theo đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông (khoản 17 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2014). Tổ chức kinh tế được Luật Đầu tư 2014 liệt kê bao gồm: doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Bên cạnh đó, Luật Đầu tư năm 2014 có quy định về nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể: Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam (khoản 14 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2014).

Qua đó có thể đưa ra định nghĩa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài như sau: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là một loại hình doanh nghiệp trong đó có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông.

II. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Điểm b khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 có khẳng định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

III. Hình thức sở hữu nhà ở

Về hình thức sở hữu nhà ở, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam theo hai hình thức sau:

• Thứ nhất, đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư 2014 và pháp luật có liên quan.
• Thứ hai, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Cụ thể theo khoản 2 Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

IV. Điều kiện sở hữu nhà ở

Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở có quy định về điều kiện của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể: Doanh nghiệp đó phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp. Và các giấy tờ này phải còn hiệu lực khi ký kết các giao dịch về nhà ở.

V. Thời hạn sở hữu nhà ở

Điểm d khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi sở hữu nhà ở. Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này.

Việc gia hạn được thực hiện theo khoản 2 Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cụ thể như sau:

Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động và gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam gia hạn hoạt động.

Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi.

VI. Giới hạn sở hữu nhà ở trong trường hợp đặc biệt

Khoản 4 Điều 146 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định về giới hạn sở hữu nhà ở của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua. Cụ thể như sau:

• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án trong trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu không quá 250 căn trong trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của chuỗi dự án trong trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn
• ✅Luật Đạt Điền với đội ngũ Luật sư Miền Nam giỏi uy tín tận tâm, chân thật  chuyên nghiệp và đặc biệt luôn tự tin là Luật sư giỏi uy tín Miền Nam có  bề dày kinh nghiệm trên 22 năm chuyên về thủ tục đất đai  ; Luật sư phapluatdoanhnghiep.com.vn   đã giải quyết và nhận được sự hài lòng của 10 nghìn khách hàng tại TPHCM và Các Tỉnh Miền Tây, Đông Nam Bộ.Luật sư Từ Tiến Đạt hiện kiêm nhiệm Phó Trưởng phòng Thanh Tra – Viện nghiên cứu pháp luật Phía Nam (Nguyên Phóng viên Báo Pháp Luật, Báo Công an),  Phóng viên Tạp chí Luật sư, Phó Tổng biên tập  Tạp Chí Pháp luật và Doanh Nghiệp  (quê quán Vĩnh Long đã tốt nghiệp Đại học Luật TPHCM hệ chính quy năm 2002  đến nay là chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực nhà đất  trên 22 năm kinh nghiệm chuyên sâu về tranh chấp nhà đất với mong muốn bảo vệ và phục vụ doanh nghiệp Việt Nam.Gọi luật sư: 0966 456 678 – 0567.05.1111 Luật sư Từ Tiến Đạt ( Phó Trưởng phòng Thanh tra Viện Nghiên cứu pháp luật Phía Nam).