Giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những lĩnh vực phức tạp bởi lẽ tranh chấp đất đai ngày này diễn ra ngày một phổ biến với nhiều dạng tranh chấp khác nhau. Các tranh chấp đất đai liên quan đến việc xác định quyền sở hữu, tranh chấp quyền thừa kế, tranh chấp liên quan đến tài chung của vợ chồng…Với bài viết dưới đây, công ty Luật Đạt Điền gửi đến bạn những quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến trình tự, thủ tục trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp đất đai và những dạng tranh chấp đất đai

Theo khoản 2 Điều 4 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Theo đó, ở đây cần hiểu rõ rằng, tranh chấp đất đai là tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất mà không phải là quyền sở hữu đất (Điều này được ghi nhận rõ tại Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất đai 2013: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”).

Về cơ bản, tranh chấp đất đai gồm ba dạng như sau:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sử dụng đất: Đây là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó, thường gặp là các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại,…).
Thứ hai, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất…
Thứ ba, tranh chấp về mục đích sử dụng đất: Đây là dạng tranh chấp dạng dễ tìm ra được cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đây được xem là dạng tranh chấp ít gặp hơn so với hai dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất và tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Thủ tục hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo hai phương thức: (i) Khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền; (ii) Khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Dù theo con đường tố tụng tại tòa án hoặc thủ tục giải quyết tại cơ quan hành chính nhà nước thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục và điều kiện bắt buộc.

Luật Đất đai năm 2013 có quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải tại cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để tiến hành hòa giải.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp xã thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Uỷ ban nhân dân cấp xã.

Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường để công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng

Tòa án chỉ thụ lý giải quyết các vụ việc tranh chấp đất đai khi đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật Tố tụng dân sự.

Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó). Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính

Trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân hoặc tại Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh

Đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.  Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh sau khi tiếp nhận đơn giao cho cơ quan chuyên môn tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc và tiến hành tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp. Trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức các cuộc họp các ban, ngành có liên quan nhằm giải quyết tranh chấp. Tiến hành hoàn chỉnh hồ sơ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân ra quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận sự thỏa thuận (hòa giải thành) cho các bên tranh chấp.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sau khi tiếp nhận đơn giao cho cơ quan chuyên môn tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; lập đoàn công tác để thanh, kiểm tra, xác minh tại địa phương và tiến hành tổ chức hòa giải, hoàn chỉnh hồ sơ. Bộ trưởng ra quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định hòa giải thành và gửi cho các bên xảy ra tranh chấp cũng như các cơ quan, tổ chức cá nhân có liên quan.

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của đất đang có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:

Nếu một trong các đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết là Tòa án nhân dân.

Nếu các đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì có thể lựa chọn một trong hai cơ quan là Ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân, ngoài ra còn thuộc thẩm quyền giải quyết của Bộ Tài Nguyên và Môi trường.

Trên đây là bài viết của công ty Luật Đạt Điền về nội dung Giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành. Hi vọng với bài viết này sẽ giúp Quý đọc giả phần nào giải quyết các thắc mắc, băn khoăn của bản thân về vấn đề này bởi đây là một vấn đề khó và kéo dài trong quá trình giải quyết sự việc.