Xây dựng nhà ở, công trình dân dụng
Việc xây dựng nhà ở là quyền của công dân được pháp luật ghi nhận tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng xây dựng đúng theo quy định của pháp luật. Nếu không đáp ứng các điều kiện và không thực hiện đúng các thủ tục, quy định thì việc xây dựng của người dân có thể trái quy định hoặc là không được đảm bảo đủ các quyền lợi khi được pháp luật công nhận. Chính vì thế khi xây dựng nhà ở, người dân cần thực hiện đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật xây dựng. Trong đó, hoàn công là một thủ tục quan trong góp phần xác nhận tài sản, cấp đổi giấy chứng nhận. Tuy quan trọng những không nhiều người nắm được các quy trình thủ tục khi hoàn công.
Hoàn công nhà là gì ?
Nhà ở khi được xây dựng hoàn thiện cần được cập nhật lên giấy chứng nhận để xác nhận giá trị tài sản, đây được gọi là hoàn công nhà ở. Thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ hay các công trình xây dựng là điều kiện quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xác lập quyền sở hữu tài sản, công trình xây dựng trên đất sau khi hoàn thành việc xây dựng.
Việc cập nhật này là việc pháp luật ghi nhận quyền sở hữu hợp pháp, sẽ thuận tiện cho việc giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp tài sản là bất động sản, và sẽ được nhà nước đền bù, giải tỏa trong trường hợp thửa đất tọa lạc tại vị trí bị quy hoạch, cần đền bù giải phóng mặt bằng.
Nếu như bất động sản có nhà chưa hoàn công sẽ không được nhà nước đền bù phần công trình xây dựng đó trong một số trường hợp, hoặc không mua bán, khó khăn trong các giao dịch.
Căn cư thực hiện hoàn công xây dựng
Thủ tục hoàn công hay hoàn công xây dựng là một trong những thủ tục hành chính được pháp luật quy định bắt buộc phải thực hiện đối với công trình đã được cấp phép xây dựng.
Thủ tục hoàn công nhà ở, công trình xây dựng là bắt buộc đối với công trình được cấp phép. Còn đối với những công trình không phải xin cấp giấy phép xây dựng sẽ không cần thực hiện các thủ tục hoàn công xây dựng.
Việc thực hiện các bước lập hồ sơ hoàn công hoàn công công trình xây dựng chính là một trong những thủ tục nhằm xác nhận sự kiện là bên chủ đầu tư, thi công đã hoàn thành tất cả các hạng mục công trình xây dựng mà trước đó đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng.
Căn cứ quy định về thủ tục và quy định về hồ sơ hoàn công hiện nay dựa vào Luật xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, văn bản pháp luật liên quan bao gồm:
- Luật Xây dựng năm 2014
- Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2015 của Chính phủ về Quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng (Nghị định 46/2015/NĐ-CP);
- Thông tư số 26/2016/tt/bxd quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.
Hồ sơ và thủ tục thực hiện khi hoàn công công trình xây dựng
Theo quy định thì những công trình xây dựng đã được cấp phép xây dựng khi hoàn thành sẽ phải thực hiện các thủ tục hồ sơ hoàn công xây dựng nhà ở và các công trình xây dựng khác. Chính vì vậy, thời điểm để thực hiện thủ tục hồ sơ hoàn công xây dựng chính là sau khi đã hoàn thành xong các hạng mục công trình được cấp phép trong giấy phép xây dựng.
Nhà thầu thi công sẽ có trách nhiệm hoàn thiện thi công, thu dọn hiện trường, lập bản vẽ hoàn công và chuẩn bị các tài liệu hồ sơ biên bản hoàn công công trình xây dựng như biên bản nghiệm thu công trình đầy đủ theo hạng mục được cấp phép.
Chuẩn bị làm hồ sơ hoàn công nhà ở, công trình xây dựng
Để việc hoàn công diễn ra thuận lợi và nhanh chóng cần chuẩn bị trước đầy đủ hồ sơ. Đầu tiên, để làm thủ tục hoàn công nhà ở, công trình xây dựng đó là chuẩn bị đầy đủ bộ: Hồ sơ xin xác nhận công trình hoàn công.
Hồ sơ xin xác nhận hoàn công công trình xây dựng cần có các loại giấy tờ sau:
- 01 Giấy xin phép xây dựng nhà ở (Bản sao, có sao y chứng thực)
- 01 Bản vẽ thiết kế xây dựng nhà ở (Bản vẽ này không cần chứng thực sao y).
- 02 Bản vẽ hoàn công – Vẽ hiện trạng hoàn công công trình xây dựng được cấp phép (Bản chính)
- 01 Bản hợp đồng xây dựng (hợp đồng thi công) với đơn vị có giấy phép hành nghề (Bản sao). Hoặc thêm biên lai thu thuế xây dựng.
- 01 Bản giấy phép hành nghề của đơn vị thi công (bản sao có chứng thực sao y.
- 02 Giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành (Bản chính)
Nộp hồ sơ hoàn công ở đâu ?
Sau khi chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ hoàn công xây dựng thì chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục hoàn công nhà ở theo phân cấp như sau:
– Nộp hồ sơ hoàn công công trình xây dựng tại sở Xây dựng:
Công trình hoàn công là công trình cấp đặc biệt, cấp 1, những công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng, công trình trên các tuyến, trục đường chính thành phố do UBND thành phố quy định thì người làm hồ sơ hoàn công sẽ nộp hồ sơ tại SXD.
– Nộp hồ sơ hoàn công công trình xây dựng tại UBND quận:
Công trình hoàn công nhà ở riêng lẻ, nhà ở tư nhân của người dân và các công trình xây dựng khác không thuộc nhóm công trình do sở xây dựng và thuộc địa giới hành chính quận nào thì sẽ nộp hồ sơ làm thủ tục hoàn công tại UBND quận, huyện đó.
– Nộp hồ sơ hoàn công xây dựng tại Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao:
Công trình hoàn công thuộc công trình là xây mới, xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo quy định phải xin giấy phép xây dựng nằm trên trên phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp đó.
– Nộp hồ sơ hoàn công xây dựng tại UBND xã:
Công trình hoàn công là nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.
+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ giấy hoàn công thì tiếp nhận và ghi biên nhận hẹn phúc đáp hồ sơ.
+ Trường hợp hồ sơ còn sai sót, thiếu thì bộ phận tiếp nhận sẽ trả hồ sơ và yêu cầu hoàn thành các giấy tờ còn thiếu. Sau khi bổ sung đầy đủ theo yêu cầu thì quay trở lại nộp hồ sơ.
Chi phí hoàn công nhà ở là bao nhiêu ? phải đóng thuế gì ?
Sau khi nộp hồ sơ hoàn công nhà ở, công trình xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền thì chủ nhà sẽ chờ đợi kết quả nghiệm thu hoàn thành các hạng mục công trình xây dựng. Đồng thời, chủ đầu tư sở hữu công trình sẽ cần thực hiện các khoản lệ phí hoàn công nhà ở.
Quy định thủ tục hoàn công nhà ở xác định nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư công trình đó là phải nộp các khoản lệ phí hoàn công nhà ở. Lệ phí này gọi là lệ phí trước bạ hoàn công.
Lệ phí trước bạ hoàn công được thu căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì nhà đất là một trong những đối tượng phải chịu thuế trước bạ.
Đồng thời xác định trách nhiệm của người nộp lệ phí trước bạ là người có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí theo quy định khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, việc làm hồ sơ hoàn công, thủ tục hoàn công xây dựng là cách thức xác nhận lại quyền sở hữu nhà đất của chủ đầu tư nên phát sinh căn cứ nộp lệ phí trước bạ.
Tuy nhiên không phải đối tượng nhà đất nào khi làm hồ sơ hoàn công đều phải nộp thuế trước bạ bởi Điều 4 định 45/2011/NĐ-CP quy định về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ. Trong đó, khoản 11 điều này quy định trường hợp: Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ sẽ không phải chịu thuế trước bạ khi hoàn công công trình. Chỉ khi hoàn công công trình chỉ phát sinh nghĩa vụ nộp thuế xây dựng cơ bản do chi cục thuế thu của nhà thầu xây dựng theo hợp đồng xây dựng.
Phí hoàn công nhà ở và cách tính :
Tổng thể phí hoàn công nhà ở được tính toán như sau (mức chi phí này có thể thấp hơn hoặc cao hơn tùy theo từng trường hợp) :
| Phí bản vẽ hoàn công, lập hồ sơ | Từ 150.000 đ/m2 |
| Thuế giá trị gia tăng | Từ 3% (thuế khoán do chủ nhà tự xây) |
| Tiền sử dụng đất | 50% x đơn giá đất UBND tỉnh/thành (trong hạn mức đất ở) |
| Chi phí chi phát sinh | Phát sinh từng trường hợp cụ thể |
| Lệ phí trước bạ nhà đất | Không phải đóng |
Phí lập hồ sơ hoàn công:
Chủ yếu lập bản vẽ hiện trạng : Từ 150.000 đ/m2 tùy theo chi phí thiết kế bản vẽ do Công ty xây dựng đưa ra.
Thuế giá trị gia tăng:
1. Đối với công trình xây dựng do chủ nhà tự thầu thi công (nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng và diện tích sàn dưới 250 m2) :
- Thuế giá trị gia tăng = Thuế khoán x Mức kê khai chi phí vật tư và nhân công xây dựng (chi phí xây dựng cơ bản)
- Mức kê khai chi phí vật tư : Thường chủ nhà cung cấp đầy đủ các hóa đơn cho Thuế để làm mức tính, trong trường hợp không cung cấp được hóa đơn có thể tính dựa trên giá trị công trình xây dựng theo đơn giá xây dựng được quy định tại bảng suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng (Hiện tại là công văn số 44/QĐ-BXD ngày 14/1/2020).
- Về mức thuế khoán giá trị gia tăng : Theo quy định của Bộ tài chính (CV số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015, thuế khoán đối với hoạt động xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu là 5%, đối với xây dựng có bao thầu là 3%).
Ví dụ về cách tính thuế và chi phí xây dựng nhà nếu áp đơn giá suất vốn đầu tư:
Anh A xây nhà phố 1 trệt 1 lầu trên diện tích đất 100 m2 (tự thuê nhân công vào bao thầu)
Giá xây dựng nhà theo suất vốn đầu tư đối với nhà ở 2 tầng kết cấu chịu lực BTCT có đơn giá là 6.500.000 đ/m2
Nhà xây với tổng diện tích sàn xây dựng 200 m2
Mức tính chi phí xây nhà sẽ là 1.300.000.000 đ. Mức thuế khoán giá trị gia tăng đóng sẽ là 3% x chi phí xây tương đương 39.000.000 đồng.
Xác định đơn vị đóng thuế này:
Trong trường hợp này nếu chủ nhà là người trực tiếp thực hiện xây nhà thì chính chủ nhà đóng loại thuế này, trong trường hợp chủ nhà có thuê bên thứ ba là cá nhân (không phải công ty) thì cá nhân nhận thầu xây đó phải trực tiếp đóng thuế khoán này (theo CV 3700/TCT-DNK ngày 19/10/2005).
2. Đối với công trình xây dựng chuyên dụng, nhà ở trên 3 tầng, có thuê công ty xây dựng thầu thi công: Mức thuế VAT = 10%
Thuế giá trị gia tăng thường do công ty thi công đóng (vì liên quan đến hoạt động thuế thu nhập doanh nghiệp), chủ nhà không phải đóng loại thuế này.
Thuế tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận :
Mức thuế đóng = 50% x đơn giá đất theo UBND nhà nước (đối với trường hớp sử dụng đất trong hạn mức đất ở cho phép).
Đối với trường hợp có tổng diện tích đất ở tại tỉnh/thành vượt hạn mức cho phép theo quy định, mức thuế đóng sẽ là 100% giá đất theo UBND nhà nước (áp dụng với phần diện tích bị vượt hạn mức).
Có một điểm đặc biệt rất đáng lưu ý mà ít ai để ý đến, đó là mỗi cá nhân chỉ được phép sử dụng đất ở trong hạn mức được quy định cụ thể tại một tỉnh thành nhất định
Hiện đối với khu vực TP. HCM hạn mức đất ở được cấp cho cá nhân/hộ gia đình là 300 m2 – Theo quyết định số 18/2016/QĐ-UBND ngày 16/05/2016 của UBND TP HCM).
Thực tế tùy từng trường hợp mà có thể được miễn hoặc không đóng loại thuế này.
Lệ phí trước bạ nhà đất :
Không đóng lệ phí trước bạ đối với nhà ở cá nhân và hộ gia đình thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ (Theo nghị định 45/2011/NĐ-CP và Nghị định 23/2013/NĐ-CP).
Thông tin mang tính chất tham khảo do thủ tục hoàn công không giống nhau tùy theo đơn vị hành chính mỗi địa phương, không có trường hợp nào giống trường hợp nào, vi phạm và vướng ở khâu nào và cách giải quyết chỉ áp dụng cho một số tình huống, chỉ qua trao đổi cụ thể về tình huống thực tế mới ước tính được chi phí.
