1. Điều kiện để sang tên sổ đỏ
Sang tên sổ đỏ là cách gọi của người dân để nói về thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất). Khi tiến hành sang tên sổ đỏ thì các bên cần phải thỏa mãn các điều kiện, cụ thể:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Thông thường, khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ cần 04 điều kiện nêu trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải không thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì mới được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Thủ tục sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền?
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành thì để thực hiện việc sang tên sổ đỏ thì người có nhu cầu cần phải thực hiện một số nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Một số khoản chi phí được xác định trong trường hợp này bao gồm: Phí công chứng; Thuế thu nhập cá nhân; Lệ phí trước bạ; Phí, lệ phí khác.
2.1. Chi phí công chứng sang tên sổ đỏ năm 2023 là bao nhiêu?
Chi phí công chứng đặt ra ở đây được áp dụng khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, căn cứ tính chi phí công chứng
– Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không bao gồm tài sản khác gắn liền với đất thì theo tiết a1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 của Bộ Tài chính, mức thu phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
– Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì căn cứ tính phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
Thứ hai, mức thu phí công chứng
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC thì mức phí công chứng được tính như sau:
| TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Trong trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng được tính theo công chứng sau:
Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng=Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịchxGiá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định
2.2. Thuế thu nhập cá nhân
Khi tiến hành chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì một trong những chi phí phải nộp ở đây là thuế thu nhập cá nhân.
– Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: được xác định theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cụ thể:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp=Giá chuyển nhượngx2%
– Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất): được xác định theo điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cụ thể:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp=Giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ vào Bảng giá đất)x10%
2.3. Lệ phí trước bạ
Căn cứ vào Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ được tính như sau:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Căn cứ theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán).
Lệ phí trước bạ phải nộp=0,5%xGiá trị chuyển nhượng
Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất
– Mức nộp lệ phí với đất, không bao gồm tài sản gắn liền với đất
Lệ phí trước bạ phải nộp=0,5%Diện tích đất chuyển nhượngxGiá 01 m2 tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành
– Mức nộp lệ phí đối với nhà ở
Lệ phí trước bạ phải nộp=0,5%xDiện tích xGiá 01 m2 tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hànhxTỷ lệ (%) chất lượng còn lại
Trong đó:
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, nếu thuộc trường hợp đặc biệt thì giá tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
– Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng mới của 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, pháp luật vẫn đưa ra quy định trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân, miễn lệ phí trước bạ. Quý khách có thể tham khảo bài viết: Thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất của Luật Đạt Điền để biết thêm về nội dung này.
2.4. Phí, lệ phí khác
Ngoài ra, trong một số trường hợp, người làm thủ tục sang tên sổ đỏ phải nộp thêm một số khoản phí, lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, … Những khoản phí và lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC ngày 29 tháng 11 năm 2019 của Bộ Tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.
