1. Đất nghĩa trang, nghĩa địa là gì?
Theo quan niệm dân gian từ thời xa xưa, nghĩa trang, nghĩa địa là nơi tập kết, chôn cất con người sau khi chết. Đây là đất được sử dụng phục vụ cho mục đích chôn cất, an táng cho người đã khuất. Căn cứ vào Luật đất đai 2013 đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Tuy nhiên, trên thực tế, hiện nay trên địa bàn cả nước ta tồn tại rất nhiều khu đất nghĩa trang, nghĩa địa tự phát do người dân tự lập nên mà không phải do quy hoạch nhà nước.
2. Đất nghĩa trang, nghĩa địa có được cấp sổ đỏ không?
Theo Luật đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất nghĩa trang, nghĩa địa được phân vào nhóm đất phi nông nghiệp.
Căn cứ quy định tại Điều 54 Luật đất đai 2013 đất làm nghĩa trang, nghĩa địa sẽ thuộc trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trừ trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng mới bị thu tiền sử dụng đất.
Theo đó, điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đó là:
– Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm các trường hợp sau theo quy định tại điều 8 Luật Đất đai, bao gồm:
+ Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm.
+ Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng.
– Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý
– Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
– Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Như vậy, từ quy định của pháp luật hiện hành, đất nghĩa trang, nghĩa địa thuộc phần đất công cộng được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, nên không được cấp sổ đỏ.
3. Đất nghĩa trang, nghĩa địa có thể chuyển mục đích sử dụng đất không?
Chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại điểm h khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013 đất nghĩa trang, nghĩa địa thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Có hai trường sau cần xem xét:
– Thứ nhất, đất nghĩa trang, nghĩa địa được giao cho cá nhân không thu tiền sử dụng đất: Theo quy định tại khoản 2 điều 54 Luật Đất đai 2013, nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này.Theo quy định trên, đất nghĩa trang, nghĩa địa sẽ không được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Thứ hai, đất nghĩa trang, nghĩa địa được giao có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế: Theo quy định tại khoản 4 điều 55 Luật đất đai 2013 đất nghĩa trang, nghĩa địa có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Các tổ chức nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất cần thực hiện các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật hiện hành.
4. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nghĩa trang sang các mục đích sử dụng khác
* Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:
Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Nếu là tổ chức thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, cần chuẩn bị: Văn bản thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản…
* Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được tiến hành theo các bước sau :
– Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Bước 2: Nộp hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền
+ Thẩm tra hồ sơ;
+ Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+ Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Bước 3. Trả kết quả
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
+ Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
