Chào luật sư. Tôi có một vấn đề thắc mắc muốn được luật sư Công ty luật Đạt Điền tư vấn như sau: Tôi có dự định mua một diện tích đất nông nghiệp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên đất này đã hết thời hạn sử dụng đất. Tôi thắc mắc không biết nếu tôi lập hợp đồng mua bán đất thì có được không, có đúng quy định của pháp luật không. Tôi nên làm những thủ tục gì để việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tôi là đúng quy định của pháp luật?Rất mong nhận được sự hỗ trợ của Công ty. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Theo như thông tin mà bạn cung cấp, thì bạn muốn lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp tại văn phòng công chứng, tuy nhiên đất nông nghiệp này đã hết thời hạn sử dụng đất. Như vậy, để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này hợp pháp, đúng quy định của pháp luật, tránh rủi ro và tranh chấp cho các bên thì bạn cần lưu ý các vấn đề và thực hiện theo quy trình như sau:
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên trong giao dịch chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, cụ thể người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng đất khi đáp ứng những yêu cầu như sau:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, đảm bảo chi việc thi hành án;
– Đất nằm trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy trường hợp bạn nêu thì miếng đất mà bạn dự định mua đã hết hạn sử dụng đất nên không đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp bạn cần phải yêu cầu người bán đất cho bạn đi làm thủ tục gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất.
2. Thủ tục gia hạn thêm thời gian sử dụng đất
2.1 Thủ tục gia hạn thêm thời gian sử dụng đất
Thủ tục xin gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất theo trình tự thủ tục sau:
Căn cứ quy định tại Điều 74 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự thủ tục gia hạn sử dụng đất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng đất như sau:
“Điều 74. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất
1. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.
Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;
b) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.
Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.
Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;
c) Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;
d) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã;
đ) Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.
2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;
b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;
c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
2.2 Hồ sơ làm thủ tục gia hạn đất
Ngoài ra, căn cứ quy định tại khoản 9 Điều 9 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ xin gia hạn đất bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
- Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Như vậy, bạn cần yêu cầu người bán chuẩn bị hồ sơ xin gia hạn đất nộp tại văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục gia hạn đất, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng.
Theo như thông tin mà bạn đã cung cấp thì đến thời điểm bạn dự định mua miếng đất, đất đã hết thời hạn sử dụng đất, mà pháp luật quy định người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thời gian sử dụng đất trước khi đất hết hạn tối thiểu là 6 tháng. Như vậy căn cứ theo quy định này thì người bán đất cho bạn không còn nằm trong thời gian được nộp hồ sơ để nghị gia hạn sử dụng đất.
3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi thực hiện thủ tục lập hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, thì bạn sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, lệ phí tại Cơ quan thuế, sau đó tiến hành thủ tục sang tên tại Văn phòng công chứng đất đai.
3.1 Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bạn cần chuẩn bị giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu gia đình, bên bán cần cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã gia hạn, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu gia đình. Sau đó hai bên cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyên sử dụng đất này phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.
3.2 Kê khai về nghĩa vụ tài chính
Sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất thì bạn sẽ phải làm các thủ tục kê khai về nghĩa vụ tài chính cho cơ quan thuế, cụ thể như sau:
– Hồ sơ kê khai thuế bao gồm các loại giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN
- Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01
- Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế được xác định như sau:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận về việc bên mua là bên nộp thuế thay cho bên bán thì thời gian chậm nhất để nộp hồ sơ khai thuế là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
+ Đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận về nội dung bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhát là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
+ Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (thủ tục sang tên sổ đỏ).
3.3 Nộp hồ sơ sang tên
– Hồ sơ sang tên sổ đỏ bao gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng;
- Ngoài ra các bên cần phải chuẩn bị chứng minh nhân dân/căn cước công dân.
– Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường; đối với những hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.
Sau khi nhận đủ hồ sơ văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
