(LSVN) – Theo Luật sư, đây mới là nội dung đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), không phải là chủ chương của Nhà nước hoặc quy định của pháp luật. Việc chấp nhận hay không đề nghị này còn phải được sự xem xét và đánh giá nhiều mặt của các cơ quan chức năng. Tuy nhiên, xét về mặt pháp luật thì đề xuất cho phép doanh nghiệp dùng các gói trái phiếu và các tài sản bảo đảm, để làm tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Ngày 24/3/2023, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) có Văn bản số 50/2023/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất một số giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Trong đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp được vay tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn. Đối tượng là các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất. Trong đó, khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành.
Ngân hàng thương mại được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm rồi các nhà băng sẽ giải ngân trực tiếp đến các trái chủ. Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại, doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP.
HoREA cho rằng, nếu có cơ chế, chính sách này sẽ tác động tích cực ngay lập tức; cùng với chính sách của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn và hỗ trợ các trái chủ.
Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi suất cho vay thực chất hơn và quan trọng hơn là tạo điều kiện cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà được tiếp cận tín dụng thuận lợi.
Cùng với đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét cho các doanh nghiệp được giãn tiến độ trả nợ theo chủ trương tại Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ. Đồng thời, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được vay tín dụng đối với dự án đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, có tài sản bảo đảm cho khoản vay.
Chia sẻ quan điểm về một số đề xuất của HoREA, Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, tại sao các doanh nghiệp không hạ giá bán để thu hồi vốn trả nợ trái phiếu, trả nợ ngân hàng mà tính chuyển nợ cho ngân hàng.
Luật sư cho rằng, đây mới là nội dung đề xuất của HoREA, không phải là chủ chương của Nhà nước hoặc quy định của pháp luật. Việc chấp nhận hay không đề nghị này còn phải được sự xem xét và đánh giá nhiều mặt của các cơ quan chức năng. Còn xét về mặt pháp luật thì đề xuất cho phép doanh nghiệp dùng các gói trái phiếu và các tài sản bảo đảm, để làm tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng là không phù hợp với quy định của pháp luật.
“Bởi vì, trái phiếu là loại chứng khoán xác nhận nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp, tức là một khoản nợ của doanh nghiệp đối với trái chủ. Do đó, doanh nghiệp không thể dùng các khoản nợ đó của mình để làm tài sản đảm bảo cho một khoản nợ khác, đó là điều không phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành”, Luật sư cho hay.
Luật sư cũng cho biết, về bản chất của phương án này chính là việc chuyển các khoản nợ trái phiếu của doanh nghiệp sang thành các khoản nợ của doanh nghiệp đối với ngân hàng. Do đó, nếu được thực hiện thì phương án này sẽ làm tăng dư nợ của các ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản, ảnh hưởng đến sự an toàn về vốn và hoạt động của các ngân hàng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp đang tiềm ẩn nhiều bất ổn và rủi ro như hiện nay. Vì vậy, yếu tố cần phải xem xét đối với phương án này là khả năng về vốn của các ngân hàng, cũng như những ảnh hưởng, những rủi ro có thể xảy ra đối với an toàn của hệ thống ngân hàng và rộng hơn là những tác động đến nền kinh tế.
Mặt khác, dù được Ngân hàng Nhà nước cho phép thì việc quyết định cho vay hay không vẫn thuộc về quyền quyết định của các ngân hàng. Trong bối cảnh trái phiếu doanh nghiệp đang có nhiều vấn đề bất ổn như hiện nay thì các ngân hàng cũng phải có những “thận trọng” rất lớn khi xem xét và quyết định cho vay trong trường hợp này.
Về việc hạ giá bất động sản, hoặc hoán đổi giữa trái phiếu và các sản phẩm bất động sản, với giá cả hợp lý cũng là phương án cần phải xem xét và đánh giá. Bởi vì, các doanh nghiệp bất động sản, trong đó có các doanh nghiệp phát hành trái phiếu là các chủ thể kinh doanh và phải chấp nhận nguyên tắc “lời ăn lỗ chịu”, khi thị trường sôi động thì các doanh nghiệp bất động sản thu được lợi nhuận cao, còn khi thị trường đi xuống thì đương nhiên các doanh nghiệp bất động phải chịu các rủi ro, thậm chí còn phải chấp nhận thua lỗ.
“Các doanh nghiệp bất động sản trước hết phải tự “cứu lấy mình”, bằng cách tự cơ cấu lại, thay đổi cách thức và chiến lược đầu tư phù hợp, thích ứng với những “sóng gió” của thị trường, thay vì việc cứ mãi trông chờ vào các chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước. Xét trên mặt tích cực thì đây cũng là cơ hội để “thanh lọc” thị trường, “đào thải” những doanh nghiệp yếu kém, chỉnh sửa, khắc phục những bất cập trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, để có thể đảm bảo tốt hơn sự phát triển bền vững và lành mạnh của thị trường”, Luật sư cho hay.
Còn liên quan đến vấn đề tại sao có thông báo về các doanh nghiệp nợ thuế, nhưng lại không có thông báo về các doanh nghiệp đang mang nợ xấu với các ngân hàng thương mại? Luật sư Nguyễn Đức Hùng cho hay, theo quy định tại Điều 100, Luật Quản lý thuế năm 2019 quy định: “Cơ quan quản lý thuế được công khai thông tin người nộp thuế trong các trường hợp sau đây: a) Trốn thuế, chây ỳ không nộp tiền thuế và các khoản thu khác thuộc ngân sách Nhà nước đúng thời hạn; nợ tiền thuế và các khoản thu khác thuộc ngân sách Nhà nước; b) Vi phạm pháp luật về thuế làm ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ nộp thuế của tổ chức, cá nhân khác; c) Không thực hiện yêu cầu của cơ quan quản lý thuế theo quy định của pháp luật”.
Tuy nhiên, theo Luật sư, pháp luật hiện hành lại không có quy định công khai thông tin của các doanh nghiệp đang nợ xấu tại các ngân hàng thương mại. Bởi, nộp thuế không phải là sự lựa chọn mà là nghĩa vụ mang tính bắt buộc của doanh nghiệp đối với Nhà nước, quan hệ pháp luật về thuế luôn mang tính quyền uy, nghĩa vụ nộp thuế luôn được đảm bảo bằng các biện pháp, chế tài pháp lý rất chặt chẽ và nghiêm khắc từ phía Nhà nước. Do đó, khi doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ về thuế thì cơ quan quản lý thuế có thẩm quyền có quyền áp dụng các biện pháp để buộc doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật, trong đó có biện pháp công khai thông tin doanh nghiệp vi phạm.
Trong khi đó, quan hệ vay nợ giữa các doanh nghiệp và ngân hàng có bản chất là quan hệ dân sự, các bên có quyền thỏa thuận với nhau về nội dung, điều kiện của hợp đồng và các chế tài khi vi phạm hợp đồng. Do đó, nếu doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì các doanh nghiệp sẽ phải có nghĩa vụ và chịu các trách nhiệm (trả nợ gốc, nợ lãi, lãi quá hạn, phạt vi phạm hợp đồng) theo sự thỏa thuận giữa các bên và các quy định của pháp luật có liên quan. Khi phát sinh các tranh chấp thì các bên có quyền thỏa thuận, thương lượng cách thức, biện pháp giải quyết.
Nếu không thể tự thương lượng, thỏa thuận được cách thức giải quyết thì các bên có quyền khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình theo quy định của pháp luật. Đây không phải là quan hệ hành chính, mang tính mệnh lệnh phục tùng mà chủ yếu dựa trên sự tự do, bình đằng thỏa thuận giữa các bên. Vì vậy, Nhà nước không thể can thiệp quá sâu, hoặc bằng các biện pháp mang tính hành chính vào quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng giữa các bên, trong đó có biện pháp công khai thông tin các doanh nghiệp đang nợ xấu tại các ngân hàng thương mại.
