1. Luật sư tư vấn xây nhà trên đất nông nghiệp
Hiện nay, có rất nhiều hộ dân đang hoặc đã xây đựng nhà ở, nhà xưởng, nhà chăn nuôi trên phần đất nông nghiệp. Vậy, việc xây dựng này có hợp pháp? Cần làm gì để có thể xây dựng được? Đây là câu hỏi mà rất nhiều khách hàng đã liên hệ tới Luật Đạt Điền để tư vấn, nếu bạn cũng có những vướng mắc tương tự thì hãy liên hệ tới Luật Đạt Điền bằng cách gửi câu hỏi hoặc Gọi: 0966456678, luật sư sẵn sàng giải đáp các vướng mắc của bạn liên quan đến:
+ Xây nhà trên đất nông nghiệp có hợp pháp?
+ Làm cách nào để có thể được xây nhà trên đất nông nghiệp;
+ Xử lý hành vi xây dựng nhà trái với quy định pháp luật;
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm tình huống mà Luật Đạt Điền tư vấn dưới đây để có thêm kiến thức pháp lý về xây dựng nhà.
2. Có được xây nhà trên đất 50 năm?
Nội dung tư vấn: Xin chào Công ty Luật Đạt Điền. Tôi xin nhờ công ty tư vấn giúp vấn đề như sau: 17 năm nay gia đình tôi có chuyển 5 sào đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm (50 năm). Năm 2016 gia đình tôi có xây 1 nhà mái bằng với diện tích gần 90 m2. Trong quá trình xây dựng, UBND xã có đến lập biên bản và gia đình tôi ký biên bản nhưng vẫn xây dựng tiếp. Đến tháng 6/2017 UBND xã có đến lập biên bản xử phạt hành chính và có quyết định tháo dỡ nhà với gia đình tôi. Tôi xin nhờ công ty tư vấn giúp một số vấn đề sau:- UBND xã ra quyết định cưỡng chế phá nhà với gia đình tôi như vậy có đúng thẩm quyền không?- Gia đình tôi có được xây dựng nhà trên đất 50 năm không? Nếu có thì được xây dựng với điều kiện gì (bao nhiêu m2,…) – Để không phải tháo dỡ nhà thì gia đình chúng tôi phải làm những thủ tục gì? Hay có cách gì để giảm nhẹ hậu quả không? Xin chân thành cám ơn công ty đã tư vấn!
Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Đạt Điền, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Về thẩm quyền ban hành cưỡng chế phá dỡ công trình, nhà ở xây dựng vi phạm: Tại Điều 5 và Điều 67 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền buộc tháo dỡ công trình, phần xây dựng công trình không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với giấy phép theo quy định của Nghị định 180/2007/NĐ-CP. Tuy nhiên, theo quy định của Điểm d Khoản 1 Điều 2 Thông tư 02/2014/TT-BXD quy định: “Đối với công trình xây dựng thuộc thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Sở Xây dựng thì người có thẩm quyền xử phạt gửi hồ sơ đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để ban hành quyết định cưỡng chế. Trong thời hạn 02 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ”. Như vậy, trong trường hợp này cần xác định 2 trường hợp sau:
+ Nếu công trình bị buộc tháo dỡ thuộc diện phải cấp phép và thẩm quyền cấp phép thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Sở xây dựng nhưng lại xây dựng không phép thì trong trường hợp này người có thẩm quyền phải gửi hồ sơ đến chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện để ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ
+ Nếu không trình bị tháo dỡ không không do Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Sở Xây dựng cấp phép xây dựng thì thẩm quyền thuộc tháo dỡ công trình thuộc về ủy ban nhân dân cấp xã.
Nếu công trình của gia đình bạn thuộc thẩm quyền cấp giấy phép của UBND cấp huyện thì thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế là UBND huyện. Theo đó, quyết định cưỡng chế của UBND xã là trái thẩm quyền. Trong trường hợp này, khi phát hiện ra thì chính UBND cấp xã sẽ phải hủy quyết định trái thẩm quyền của mình. Nếu Chủ tịch UBND xã không hủy thì Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ hủy bỏ quyết định đó. Sau khi tiến hành hủy quyết định hành chính trái pháp luật, UBND cấp huyện vẫn tiến hành thủ tục để xử lý vi phạm hành chính đối với công trình gia đình bạn theo quy định tại Điều 2 Thông tư số 02/2014/TT-BXD.
Thứ hai, do đất của bạn là đất trồng cây lâu năm, nhưng bạn muốn xây dựng nhà ở trên diện tích đất này, nghĩa là sử dụng diện tích đất này vào mục đích ở, nên bạn cần phải thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trước khi tiến hành thủ tục xin phép xây dựng. Như vậy thì gia đình bạn không được phép xây dựng nhà trên đất 50 năm do mục đích sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) mà không phải đất thổ cư (đất phi nông nghiệp) khi chưa chuyển mục đíc sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 điều 56 Luật đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất này thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể là xin phép UBND cấp huyện nơi có đất.
Việc gia đình bạn chưa được chuyển mục đích sử dụng đất mà thực hiện xây nhà ở là trái với quy định của pháp luật. Gia đình bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:
“Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
1. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.”
Như vậy, gia đình bạn tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm), đây là hành vi sử dụng đất sai mục đích. Biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm, do đó gia đình bạn sẽ phải phá dỡ phần tài sản đã xây dựng trên đất.
————-
Câu hỏi thứ 2 – Đất nông trường cấp có được cấp giấy chứng nhận QSDĐ?
Gia đình tôi đang có 1 hecta đất rẫy trồng cà phê. Nguồn gốc thửa đất là do nông trường cà phê chỗ tôi khai hoang, từ năm 1990 giao cho gia đình tôi sử dụng, trồng và chăm sóc cà phê, hàng năm gia đình tôi phải đóng các khoản thuế và phí cho nông trường (hình thức liên doanh). Gia đình tôi sử dụng ổn định mảnh đất đó từ đó đến nay. Tuy nhiên vẫn chưa được cấp GCN QSDĐ do diện tích đó nằm trong đất của nông trường.Nay tôi muốn hỏi nếu nông trường (nay là công ty TNHH MTV) đó giải thể thì quyền sử dụng mảnh đất đó sẽ được giải quyết như thế nào? Tôi cần làm gì để có thể đảm bảo quyền lợi sử dụng mảnh đất đó và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?Gia đình tôi đã mất quyết định cấp đất của nông trường, chỉ còn giữ lại biên lai đóng thuế và phí.Mong nhận được sự tư vấn từ quý công ty! Xin cảm ơn!
Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự qua một số bài viết cụ thể sau đây:
Trong trường hợp này nếu như gia đình được nông trường giao đất để quản lý hay giao để sử dụng tạm thời thì có thể không có căn cứ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi đây là đất của nhà nước do nông trường quản lý chứ không phải giao trực tiếp cho gia đình . Cho nên, cần xác định nông trường có được phép giao đất cho gia đình bạn để xem xét có đủ căn cứ được công nhận quyền sử dụng đất hay không. Bên cạnh đó, anh/chị cần tham khảo thêm các điều kiện được quy định tại các điều 100 Luât đất đai để xác định điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đấu theo thủ tục nêu trên.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Đạt Điền về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn liên hệ luật sư trực tuyến của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.
